Baux commerciaux : 7 erreurs fréquentes qui mènent au contentieux

Le bail commercial est l’un des piliers de l’activité d’un artisan, commerçant ou professionnel libéral. Il permet d’occuper un local pour exercer, mais il engage aussi sur plusieurs années et représente souvent une part importante des charges fixes.

Mal rédigé ou mal compris, le bail commercial est aussi l’une des premières sources de contentieux entre bailleurs et locataires professionnels. Certains litiges mènent à des négociations longues, d’autres à des procès coûteux.

Dans cet article, nous passons en revue les 7 erreurs les plus fréquentes qui transforment un bail commercial en véritable champ de bataille juridique.

1. Ne pas vérifier la répartition des charges et travaux

L’un des points de discorde les plus fréquents concerne la répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire.

• Certains baux imposent indûment au locataire des charges qui devraient rester au propriétaire (gros travaux, ravalement, toiture).
• La loi encadre ces clauses, mais de nombreux litiges naissent d’une rédaction floue ou abusive.

💡 Conseil : vérifier si la répartition respecte le décret du 3 novembre 2014 qui limite ce que le bailleur peut imputer au locataire.

2. Accepter un loyer indexé sans garde-fou

Beaucoup de baux commerciaux prévoient une indexation du loyer sur un indice (souvent l’ILC ou l’ILAT).

• Sans clause de plafonnement ou de vérification, le loyer peut grimper rapidement.
• Certains bailleurs profitent d’augmentations abusives, entraînant des contestations judiciaires.

3. Oublier de préciser la destination des locaux

Le bail commercial doit mentionner l’activité autorisée dans le local.

• Si la mention est trop restrictive, le locataire ne pourra pas développer ou diversifier son activité sans l’accord du bailleur.
• Si elle est absente ou floue, le bailleur peut contester l’usage qui en est fait.

💡 Exemple : un bail mentionne “vente de vêtements”. Le locataire ouvre un espace café dans le même local → contentieux assuré.

4. Négliger la clause de renouvellement

Le droit au renouvellement est une protection importante pour le locataire. Mais certains baux prévoient des clauses ambiguës ou incomplètes.
Résultat : le bailleur peut refuser le renouvellement, entraînant une expulsion ou une indemnité d’éviction contestée.

5. Ne pas encadrer les travaux du bailleur

Les litiges liés aux travaux sont nombreux :

• travaux de rénovation interrompant l’activité,
• désaccord sur la prise en charge des coûts,
• non-réalisation de travaux promis.

Un bail bien rédigé doit prévoir un calendrier précis, les responsabilités financières et les recours en cas de retard ou de nuisance.

6. Ignorer la clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire (loyers impayés, non-respect de destination, etc.).

• Mal encadrée, elle donne au bailleur un pouvoir disproportionné.
• Sans clause de protection, le locataire peut perdre son local pour un simple retard de paiement.

7. Ne pas prévoir de clause de règlement des litiges

Enfin, beaucoup de baux omettent une clause prévoyant la médiation ou la conciliation avant procès.
Résultat : le moindre désaccord file directement au tribunal, avec des frais considérables.

Exemple concret

Un commerçant signe un bail prévoyant que “tous les travaux” sont à sa charge. Quelques années plus tard, le bailleur exige qu’il finance un ravalement de façade à 20 000 €.

• Sans protection juridique : le commerçant doit assumer seul sa défense.
• Avec protection juridique : il bénéficie d’un accompagnement, de la prise en charge des frais d’avocat et d’un conseil juridique qui rappelle que la clause est illégale.

Le rôle de la protection juridique

La protection juridique aide à :

• relire le bail avant signature pour éviter les clauses abusives,
• accompagner en cas de litige avec le bailleur (hausse abusive, charges indues),
• financer les frais d’avocat et d’expertise si le conflit s’envenime.

En bref

Un bail commercial mal négocié ou mal rédigé peut devenir un piège juridique et financier.
✔ Répartition des charges, indexation du loyer, destination des locaux, clause de renouvellement : autant de points à verrouiller.
✔ La protection juridique est un atout précieux pour sécuriser vos baux et vous défendre en cas de litige.
✔ Anticiper, relire et encadrer vos contrats est la meilleure façon d’éviter un contentieux coûteux.